[논평] 부동산 국민 대토론회에서 다루지 못한 중요한 주제들

   이재명 대통령이 주재한 “부동산정책 국민 대토론회”의 가장 큰 의의는 부동산- 주택이라는 국민 다수의 주거이자 자산이며, 동시에 이해관계가 가장 첨예한 주제를 공개 토론의 장에 올려놓은 것이다. 과거 정부의 부동산 정책은 대체로 밀실에서 만들어져 통보되는 방식이었는데, 그 부동산 정책을 공개 토론의 장에 내놓은 형식 자체가 우선 긍정적으로 평가할 만하다.

토론의 무게중심이 "국민의 고통"이 아니라 "조세저항의 관리"였는지 의문이다. 

   하지만, 대통령과 정부의 의도가 조금은 수상해 보인다. 가장 많은 시간과 무게가 실린 의제는 ‘보유세’였다. 대통령은 "우리나라 보유세를 선진국 수준으로 맞추려면 3배는 올려야 한다", "지금 당장 3배를 올리면 폭동 비슷한 상황이 벌어질 것", "정치적 손해를 보더라도 대비해야 한다"고 말했다. 인상의 필요성을 먼저 제시하고, 저항의 크기를 스스로 언급한 뒤, 그럼에도 감수하겠다는 결의로 마무리하는 구조다.

즉, 국민의 의견을 백지에서 수렴하는 자리라기보다, 이미 방향이 정해진 증세에 대한 사회적 내성을 시험하고 명분을 축적하는 자리에 가까웠다. 우리는 보유세 정상화 자체를 반대하지 않는다. 자산 과세의 형평성 제고는 미뤄둘 수 없는 과제이며, 우리 단체는 오래전부터 자산 불평등의 시정을 요구해 왔다. 그러나 공론화의 자리라면 "얼마나 올릴 것인가"에 앞서 "지금 국민이 부동산 때문에 정확히 무엇 때문에 고통받고 있는가"가 먼저 규명되어야 했다. 이날 그 질문은 충분히 다루어지지 않았다.

수요 억제 일변도 정책의 부작용은 실수요자에게 피해라는 것은 주지의 사실이다!

  토론회에서 제시된 정책 수단은 사실상 두 가지였다. 보유세 강화와 대출 규제다. 대통령은 "금융은 반쯤은 공적인 것"이라며 전세대출을 포함한 규제 강화 의지를 밝혔다.

그러나 대출 규제는 이미 자산을 보유한 사람에게는 무해하고, 자산이 없어 빌려야만 주거를 확보할 수 있는 사람에게만 작동한다. 사전 의견수렴 창구에 "대출이 막혀 신혼집 잔금을 치를 수 없게 됐다"는 호소가 쏟아진 것이 그 증거다. 전세대출도 마찬가지다. 전세대출은 갭투자의 자금줄인 동시에, 무주택 서민이 월세의 덫에서 벗어나는 거의 유일한 사다리이기도 하다. 이 둘을 정교하게 분리하지 못한 채 총량만 조이면 투기는 다른 경로를 찾고 서민만 월세로 밀려난다.

수요 억제책은 재정이 들지 않는다는 점에서 정부에게 가장 손쉬운 수단이다. 그러나 손쉬운 수단이 반복될수록 그 부담은 시장에서 가장 약한 자리에 있는 사람에게 집중된다.

공급 정책의 구체성, 대안이 없었다.

 가장 아쉬운 대목은 공급이다. 대통령은 "서울에 새로운 택지를 찾기 어렵다, 공급의 한계가 뚜렷하다"고 했고, 정비사업에 대해서도 "재건축은 평수가 커져서 가구 수가 크게 늘지 않고, 재개발은 총 가구 수가 오히려 줄어드는 것이 통상"이라며 회의적 진단을 내놓았다.

진단 자체는 상당 부분 타당하다. 그러나 국민이 듣고자 한 것은 "왜 안 되는가"가 아니라 "그렇다면 어떻게 할 것인가"였다. 이날 발제자가 지적한 인허가에서 착공· 준공으로 이어지는 공급 파이프라인의 단절은 물론, 공사비 급등과 조합·시공사 갈등, 부동산 PF 경색으로 인한 착공 지연 등 실제로 주택이 지어지지 못하게 만드는 구조적 병목에 대해 납득할 만한 응답을 찾기 어려웠다.

수요를 누르면서 공급의 문도 열지 않으면, 시장은 안정되는 것이 아니라 얼어붙는다. 그리고 얼어붙은 시장에서 가격이 다시 튀어 오를 때 가장 크게 다치는 계층은 진입 기회를 잃은 무주택자와 청년이다. 시장이 스스로 수요와 공급을 조절할 수 있도록 하는 제도적 정비, 즉 인허가 절차의 예측 가능성 확보, 착공 지연에 대한 관리, 비아파트와 도심 유휴부지의 실질적 활용에 관한 논의가 이 자리에서 거의 보이지 않았다는 점을 우리는 심각하게 본다.

토론회의 가장 심각한 하자는 부동산 시장의 "약탈적 구조"가 거론되지 않은 것이다!

   이 토론회에서 부동산 시장의 약탈적 구조는 정면으로 다루어지지 않았다. 토론회의 가장 심각한 하자는 이 부분이다.

지식산업센터, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등 비주택 분양시장에서 벌어진 대규모 피해가 대표적이다. 시행사와 신탁사, 대출 금융기관은 과장된 수익률과 임대 보장을 앞세워 분양했고, 사업이 실패하자 그 손실은 고스란히 개인 수분양자에게 전가되었다. 전세사기 피해자에 대한 구제는 여전히 미완이고, 부실 PF의 손실은 결국 공적 자금과 금융소비자에게 흘러들고 있다.

이것이야말로 국민이 "부동산 때문에 겪는 고통"의 가장 극단적인 형태다. 그런데 토론회 의제는 아파트, 그중에서도 수도권 고가 아파트를 중심으로 설계되었다. 자산을 지키려는 사람과 자산을 갖고 싶은 사람 사이의 갈등은 다루어졌으나, 자산이라 믿고 샀다가 빚만 남은 사람들의 자리는 없었다.

세금과 대출을 조정하는 것은 시장의 온도를 다루는 일이다. 하지만, 약탈적 분양 구조와 위험 전가의 사슬을 끊는 것은 시장의 규칙을 다루는 일이다. 규칙을 방치한 채 온도만 조절하는 정책은 언젠가 반드시 같은 피해자를 다시 만들어낸다.

우리는 국무총리 주재의 다음 부동산정책 토론회에 이것을 요구한다!

하나. 정부는 보유세 개편안을 발표하기에 앞서, 실거주 1주택과 투기적 보유를 구분하는 구체적 기준을 먼저 공개하고 그 기준 자체를 다시 공론에 부쳐야 한다.

하나. 대출 규제를 설계할 때 전세대출을 투기 자금의 통로와 무주택 서민의 주거 사다리로 분리하여 접근해야 한다. 하나. 공급 정책은 "택지가 없다"는 진단에서 멈추지 말고, 인허가·착공·준공의 병목과 공사비·PF 문제에 대한 구체적 실행 계획으로 나아가야 한다.

하나. 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등 비주택 분양시장의 피해 실태를 정부 차원에서 전면 조사하고, 시행사·신탁사·대출 금융기관의 책임 구조를 정비해야 한다.

하나. 다음 부동산정책 토론회의 자리에는 분양 피해자, 전세사기 피해자, 세입자가 반드시 참여해야 한다.(끝)

2026년 7월 24일(금)

약탈경제반대행동(Vampire Capital Hunter) http://vch.co.kr/