보도자료 2025년 11월 6일 (목)

▣ 문의 : 약탈경제반대행동 공동대표 홍성준(P,N. 010-2267-3661)

다인건설 피해구제와 부동산 공급자 불법행위 감독 시스템 강화 촉구하는 진정서를 “부동산감독 추진단”에 제출

1. 시민사회 발전과 공정보도를 위한 귀 언론, 방송사와 기자님의 노고에 감사드립니다. 

2. 주지하다시피, 지난 3일 부동산 관련 불법 행위를 체계적으로 감시하는 국무총리 소속 “부동산감독 추진단”이 출범했습니다. 이에, 우리는 이 부동산감독 추진단에 다인건설 피해자 구제, ‘금융감독원 모델" 기반 부동산 감독기구 설립 및 공급자 불법행위 감독 시스템 강화 촉구하는 진정서를 제출하였습니다.

3. 진정서의 내용은 다음과 같습니다. 먼저, 향후 건설될 부동산 감독기구는 ‘금융감독원급’의 독립적인 인적, 물적, 제도적 시스템을 갖추어 부동산 시장의 건전성을 회복하도록 해야 한다는 점을 분명히 밝혔습니다. 이어서, 다인건설 사태를 통해 드러난 부동산 선분양 제도의 심각한 문제점을 지적하였습니다. 부동산 선분양 사업구조에서 실제 돈(분양대금)을 내는 것은 수분양자이지만, 정작 사업주체는 시행사, 시공사, 대주, 신탁회사이며 수분양자는 사업주체에서 완전히 배제되는 것이 근본적인 모순이며, 모든 부조리한 것들의 근원입니다. 이러한 부동산 선분양 제도에 따른 다인건설 사태의 수분양자 피해 현황을 분석하여 부동산감독 추진단에 보고하였습니다. 궁극적으로는 ‘부동산 선분양 제도를 혁파하고, 후분양제를 전면 시행’해야 합니다. 다만, 그 이전에 우선 시급하게 개선해야 할 지점들도 부동산감독 추진단에 제시하였습니다. 분양사업에 관한 정보 제공의무 신설, 신탁사, 감리사의 손해배상책임 규정 신설 등 제도적 개선 방안 및 다인건설 피해자 구제가 필요합니다. 

또한, 분양시장의 불법행위에 대한 전방위적 감독, 금융기관 및 신탁사의 책임 강화와 감독 등 ‘부동산 공급자 불법행위 감독 시스템 강화’할 것을 부동산감독 추진단에 촉구하였습니다.

4. 진정서와 제출 현장 사진은 별첨하오니 업무에 참고하십시오. 사진 왼쪽은 박휘영 약탈경제반대행동 운영위원(현 법부법인 휘명 대표변호사), 사진 오른쪽은 임황석 약탈경제반대행동 운영위원(전 전국건설기업노동조합 정책실장)입니다. 귀 언론, 방송사와 기자님의 비상한 관심과 취재를 바랍니다.(끝)

 2025년 11월 6일(목)

약탈경제반대행동

(Vampire Capital Hunter) http://vch.co.kr/

별첨)

진 정 서

- 다인건설 피해자 구제,

‘금융감독원 모델" 기반 부동산 감독기구 설립 및 공급자 불법행위 감독 시스템 강화 촉구

1. 부동산 감독기구의 필요성 및 설립 방향 촉구

 국무총리 소속 범부처 "부동산 감독 추진단" 출범과 국토교통부의 부동산 불법행위 엄정 대응 천명을 환영합니다. 특히 서울 주택 이상 거래 통보 및 수사 의뢰 조치는 부동산 거래 질서 확립 의지의 출발점이라 평가합니다. 우리는 내년 초 출범할 "부동산 감독기구"가 현행 "금융감독원(금감원)"의 모델을 적극 참고하여 인적, 물적, 제도적 시스템이 완벽히 갖춰진 독립적이고 강력한 기구로 설립되기를 강력히 촉구합니다. 부동산 시장은 본질적으로 "국민 자금"을 재원으로 하는 금융상품 시장과 다를 바 없습니다. 특히 한국의 선분양제도는 국민들이 선지급하는 "펀딩(선분양대금)"을 재원으로 건설사, 시행사, PF 대주단 등 공급자 측이 사업을 추진하고 수익을 거두는 구조입니다. 국민들은 이 시장을 통해 자산 형성 및 축적을 시도하지만, 본질적으로 금융시장과 동일함에도 불구하고, 그동안 시장 참여 주체들의 불법행위에 대한 제대로 된 감독 시스템이 부재했습니다. 현재 정책의 목표가 부동산 수요자(일반 국민)의 불법행위 단속에 집중되는 경향이 있으나, 부동산 시장의 건전성 회복을 위해서는 그보다 근본적으로 부동산 공급자 측의 불법행위를 엄중히 감독할 수 있는 시스템 구축이 핵심입니다.

2. 다인건설 사태 해결을 위해 노력해 주시고, 다인건설 사태를 통해 드러난 선분양 시스템의 모순과 제도적 허점을 살펴 충실한 시스템을 갖춘 부동산 감독기구를 만들어 주십시오.

 가. 선분양 제도의 모순

 부동산 선분양 사업구조에서 실제 돈(분양대금)을 내는 것은 수분양자이지만, 정작 사업주체는 시행사, 시공사, 대주, 신탁회사이며 수분양자는 사업주체에서 완전히 배제되어 있습니다. 즉, 사업비용(토지비용, 공사비용, 금융 및 기타비용)과 사업이익금은 모두 수분양자가 낸 분양대금에서 나옵니다. 그럼에도 불구하고 수분양자는 분양사업 정보를 제대로 알 수 없는 "깜깜이" 상태이며, 공사중단, 분양대금 미반환 등 피해 발생 시 사고 원인조차 알 수 없고 사업 계속·중단을 결정할 권리는 물론 의견을 개진할 절차적 권리조차 없어 하염없이 기다릴 수밖에 없는 모순된 구조입니다.

 나. 다인건설 사태의 구체적 문제점 및 수분양자 피해 현황

 1) 다인건설을 모태로 하는 다인그룹은 전국 48개 현장에서 수십 개의 시행사를 설립하고, 분양수입은 시행사를 통해, 공사수입은 시공사(다인건설)를 통해 챙기는 "자체시공" 방식을 택했습니다. 이는 분양이 안 될 경우 모두 망하는 구조였습니다. 다인건설 측은 돌려막기(폰지사기)식 사업구조 및 자금 유용:한 현장에서 받은 계약금, 중도금을 빼돌려 다른 현장의 사업비로 사용하는 돌려막기 방식으로 사업을 진행했으며, 이는 현재의 "다인사태"를 초래했습니다. 시행사 측 회장(오동석)은 빼돌린 자금 중 수백억 원을 주식 매입, 배당금, 전용기 등 사적으로 유용했습니다.

 2) 그리고 건축물분양법상 신탁사는 분양대금을 지키는 문지기(Gatekeeper)역할을 맡았음에도, 시행사가 가짜 자금지출 항목을 만들어 신탁사로부터 분양대금을 받아가는 과정에서 신탁사 역시 매우 수상한 정황이 있었습니다. 양산 물금 현장 자금수지표 대비 모델하우스 건립/운영비, 광고홍보비, PM 용역수수료 등 다수의 항목에서 150%~368%에 달하는 초과 지출이 발생했으며, 분양수수료 중복 지출, 광고비 과다 지급 등 400억 원 이상의 불법 인출이 의심됩니다. 이러한 신탁사의 부실 관리로 인해 물금 1, 2차 현장에서만 대략 500~600억 원에 해당하는 자금이 유출되었습니다.

 3) 또한 대규모 미분양을 숨기기 위해 직원 및 관련자들 명의로 분양계약을 체결하고 중도금 대출을 받게 하는 소위 ‘직원 자서"행위가 있었습니다. 이로 인해 직원들은 거액의 중도금 대출 빚을 지고 신용불량, 이혼, 파산 등 극심한 고통을 겪고 있습니다. 2013년 국토교통부, 금융감독원 등이 직원 자서 금지 대책을 발표했음에도, 새마을금고에서 어떻게 직원 자서가 가능했는지에 대한 의문입니다. 새마을금고 등 금융기관의 도덕적 해이 및 위법이 강하게 의심되는 부분입니다.

 4) 수분양자들은 공사 중단, 분양대금 미반환, 소유권 이전등기 미이행 등 복합적인 피해를 겪고 있으며, 공사대금은 다 냈으면서도 제대로 된 재산권 행사를 하지 못하고, 한푼두푼 평생을 모은 노후자금, 생활자금을 다 뺐겨서 매일을 고통 속에 잠을 이루지 못하고 있습니다. 상황이 이러함에도 정작 사업주체들은 자기 이익만 챙기고 사업주체로서 마땅히 져야 할 책임을 회피하고 있습니다.

 다. 제도적 개선 방안 및 다인건설 피해자 구제 촉구

 다인건설 사태의 재발 방지와 피해자 구제를 위해 아래와 같은 제도적 개선이 필수적입니다.

 1) 분양사업에 관한 정보 제공의무 신설

 분양사업자 및 신탁사는 분양대금 사용 현황 등 중요한 사업 진행 내용을 정기적으로 공시하고, 사업에 지장을 줄 만한 중요 사항 발생 시 수시 공시해야 합니다. 수분양자에게 주요 자료 열람·등사 권한도 부여해야 합니다. 이는 금융투자상품의 금융소비자와 같은 지위에 있는 수분양자의 권리 보장을 위함입니다.

 2) 신탁사, 감리사의 손해배상책임 규정 신설

 분양대금 관리를 제대로 하지 않아 피해가 발생했을 때, 현행 제도상 분양계약 상대방이 아니라는 이유로 신탁사 및 감리사에게 책임을 물을 수 없는 허점을 개선해야 합니다. 신탁사와 감리사가 책임을 지도록 명시적인 규정을 신설하여 관리·감독 의무를 강화해야 합니다.

 3) 장기 공사중단, 분양대금 미반환 등 발생 시 정산 절차 신설

 아파트 등 공동주택처럼 분양보증제도가 없는 경우, 신탁계약 방식이라도 수분양자 2/3 이상 요청 시 신탁사가 공매 등을 통해 분양대금을 환급하거나, 요청에 미치지 못할 경우 사업자 변경 등을 통해 사업을 계속할 수 있도록 구체적인 절차 및 방법을 정비해야 합니다.

 4) 신탁사, 분양사업자에 대한 감독 및 처분조항 신설

 현재 분양사업 관련하여 신탁사는 금융당국, 국토교통부의 감독에서 자유로운 사각지대에 놓여 있습니다. 분양사업 관련 신탁사에 대한 감독 부서를 명확히 규정하고, 신탁사 및 분양사업자의 분양대금 관리에 대한 조사 및 검사, 벌칙규정을 신설해야 합니다.

3. 아울러 부동산 공급자 불법행위 감독 시스템 강화를 위한 몇 가지 핵심사항을 반영해 주실 것을 요구합니다.

가. 분양시장의 불법행위에 대한 전방위적 감독

 건축물분양법 등 현행 규제의 한계를 극복해야 하며, 현재 엉성한 규율로는 분쟁 발생 시 수요자 피해 구제에 명확한 한계가 있습니다. 이에 ① 분양대행사, 시행사, 분양사업자의 허위·과장 광고및 문제 발생 시 책임 회피 행위에 대한 강력한 제재가 필요합니다. 그리고 ② 앞서 상세히 설명드린 다인건설 사태에서 보듯, 선분양대금을 다른 현장에 전용하여 공사 중단과 대규모 피해를 발생시키는 공급자들의 도덕적 해이 행위를 원천 차단해야 합니다.

나. 금융기관 및 신탁사의 책임 강화와 감독

 신탁사는 수분양자들의 선분양대금을 신탁받았음에도, 공사 중단 및 사기 발생 시 "시행사와의 문제"라며 책임을 방기하는 행태를 엄중히 감독해야 합니다.

이에 ① 중도금 대출 금융기관은 공사 중단, 미분양 사태 발생 시 수분양자에게 책임을 전가하여 가계부채 부담을 키우는 행위에 대한 감독을 강화해야 합니다.

② 전세사기 역시 선분양 시스템과 연관된 공급자 측의 도덕적 해이가 보증금을 사업 자금으로 이용하며 발생하는 문제이므로, 부동산 감독기구가 포괄적으로 감독할 필요가 있습니다.

다. 부동산 시장 교란 행위 근절을 위한 감독

 건설사, 시행사와 연관된 특정 언론사의 "부동산 불패 신화" 조장 기사집값 띄우기 행위에 대한 구조적 연결고리를 감독해야 합니다. 그리고 연예인 등 유명인 대상 할인 분양을 통한 시세 조작 및 대중의 투자 심리 교란등 공급자 측의 행위 

역시 엄중히 다뤄야 합니다. 부동산 감독기구는 국민 주거 안정의 최후 보루가 되어야 합니다. 공급자 측의 불법행위는 결국 소비자(수요자)의 불법행위를 조장하고, 소비자의 돈으로 공급자의 배만 불리며 가계부채를 증가시켜 국가 경제에 큰 부담을 줍니다.

4. 앞으로 설립할 부동산 감독기구는 다인건설 사태와 같은 대규모 피해 사례의 해결을 기초 사례로 삼아 제도적 허점을 메우고, "금융감독원급"의 독립적인 인적, 물적, 제도적 시스템을 갖추어 부동산 시장의 건전성을 회복하는 최후의 보루가 되어야 합니다. 국무총리실은 다인건설 사태 피해자들의 실질적인 구제 방안을 마련하고, 위에서 촉구한 제도개선 및 감독기구 설립 방향을 적극 반영해 주시기를 간곡히 진정합니다.

2025년 11월 6일

약탈경제반대행동(Vampire Capital Hunter) (인)